O ponto de partida do país é bom. Ele espera prevenir e resolver riscos financeiros sistêmicos, regulando a indústria imobiliária e evitar que a indústria imobiliária se torne o "maior rinoceronte cinza" ameaçando a segurança financeira"na boca de Guo Shuqing.
Desde a implementação do mecanismo de longo prazo para o setor imobiliário, políticas como o terceiro e quarto níveis, restrições sobre a concentração do empréstimo bancário e a oferta centralizada de terras têm sido intensificadas camada a camada, a extremidade de crédito relacionada com a habitação tem sido apertada, o poder de compra dos residentes tem sido overdrawn, o humor de compra tornou-se frio, e alguns produziram um efeito psicológico de corrida e debandada, o que levou a mais relutância dos bancos para emprestar e esfriar a confiança do mercado, O mercado imobiliário evoluiu inevitavelmente para um círculo vicioso.
A má not ícia continua a chegar, e a boa notícia não é sem ela.
Na primeira metade do ano, devido a vários fatores, tais como vendas de desconto por empresas imobiliárias, a fim de devolver rapidamente dinheiro, embora a segunda metade do ano experimentou um declínio semelhante, a área de vendas e vendas de casas comerciais em 2021 ainda estão crescendo. De acordo com os dados do Serviço Nacional de Estatísticas: de janeiro a novembro 2021, a área de vendas da habitação comercial era 1581.31 milhões de metros quadrados, um aumento anual de 4.8%; O volume de vendas da habitação comercial foi 16166.7 bilhões de yuan, um aumento de 8.5%. De acordo com o cálculo de Kerui, espera-se que a escala de vendas da habitação comercial em todo o ano atinja um novo nível elevado, com a área e o montante superior a 1.8 bilhões de metros quadrados e 18 trilhões de yuan respectivamente.
A Conferência de Trabalho Econômico Central realizada a partir de dezembro 8 a 10 destacou a necessidade de aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver ao invés de especulação, reforçar a orientação de expectativa, explorar novos modelos de desenvolvimento, aderir ao desenvolvimento simultâneo de aluguer e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de arrendamento a longo prazo, promover a construção de habitação compensatória, e apoiar o mercado de habitação comercial para atender melhor às necessidades razoáveis de habitação dos compradores, Aplicar políticas para promover o círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária.
Em Dezembro 11, Ning Jizhe, vice-diretor da Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reform a e diretor da Secretaria Nacional de Estatísticas, disse que deveríamos reforçar a segurança de moradia básica dos residentes, "imóveis são uma indústria de pilares, e habitação é consumo dos residentes". Isto é também depois de muitos anos, a revisão de alto nível mencionou que "a propriedade imobiliária é uma indústria de pilares", que sem dúvida injetou um impulsionador na indústria desanimada.
Em uma previsão para 2022 lançados por Morgan Stanley em meados de novembro 2021, Morgan Stanley acredita que após um ano de austeridade sem precedentes, a China vai mudar de "desalavancagem" para "alavancagem estável". Espera-se que a política seja brilhante e que a economia regresse a uma taxa de crescimento de 5.5% em 2022, que é melhor do que a actual expectativa de mercado.
Ansiosa por 2022, a palavra "estabilidade" é esmagadora.
Apesar da pressão para baixo da economia, o posicionamento de "habitação sem especulação" não vai mudar, e a determinação de não usar o imóvel como ferramenta e meios para estimular a economia a curto prazo não vai mudar. Espera-se que todos os departamentos cooperem uns com os outros no futuro, sob a orientação de políticas como "desenvolvimento simultâneo de renda e compra", "implementação de políticas urban as para promover o ciclo virtuoso e desenvolvimento saudável da indústria imobiliária", "estabilização dos preços das terras, preços das casas e expectativas", Manter a continuidade e a estabilidade das políticas regulamentares.
No in ício de Dezembro 2021, o CSRC afirmou que apoiaria as empresas imobiliárias de alta qualidade a emitirem obrigações, a utilizarem os fundos para fusões e aquisições de empresas em perigo, a apoiarem as empresas imobiliárias privadas para efectuarem financiamentos adequados e normais, e a manterem canais de financiamento de obrigações lisos. A Comissão Reguladora de Bancos e Seguros da China também disse que se concentrará em atender às necessidades de hipoteca da primeira casa e melhorar a habitação de acordo com diferentes condições locais, e razoavelmente emitir empréstimos de desenvolvimento imobiliário e empréstimos M &A.
Além disso, o "elevado endividamento, alta alavancagem e alto volume de negócios" desenvolvimento e modo de operação do imóvel no passado pode acabar, a confiança dos futuros crentes da casa vai colapsar, e as vendas de casas existentes é esperado para se tornar o modo principal em 2022 e mais além.
No entanto, para restaurar a confiança no mercado, o desafio não é pequeno...
1. De acordo com as estatísticas do 21st Century Business Herald, 88 grandes empresas imobiliárias ainda têm 456 títulos de dólares americanos em existência, com uma emissão total de obrigações de cerca de US$190.665 bilhões. Entre eles, há 33 empresas imobiliárias com uma escala de dívida de US$2 bilhões e 46 milhões de empresas imobiliárias com uma escala de US$1 bilhões de dívidas. Uma dívida de US $29.73 bilhões irá expirar na primeira metade de 2022, incluindo US $3.475 bilhões para Evergrande, US $2.205 bilhões para jiazhaoye, e US $1.25 bilhões para Greenland Group e Xincheng Holdings
2. No sector da oferta, em 2021, os promotores imobiliários privados não têm acesso a terrenos, principalmente por empresas centrais ou por empresas estatais, ou conduzem a uma área terrestre insuficiente disponível para o desenvolvimento em 2022. No lado da procura, a fim de rapidamente devolver o dinheiro, reduzir a alavancagem e reduzir os passivos, muitas empresas imobiliárias reduziram os preços ou casas vendidas de forma dissimulada. As vendas na segunda metade de 2020 e na primeira metade de 2021 atingiram 20 trilhões, muito superiores à escala de 16.7 triliões em anos normais, resultando em um descoberto grave da procura (semelhante ao efeito duplo 11).
3.
Por conseguinte, é particularmente importante restabelecer a confiança em 2022. A boa notícia é que, de acordo com a análise e previsão de várias instituições de pesquisa, o mercado imobiliário da China faliu e reiniciou no quarto trimestre de 2021, manteve um valor negativo na primeira metade de 2022 e se tornou positivo na segunda metade de 2022. Morgan Stanley prevê que as vendas de habitação diminuirão moderadamente por dois% ano-a-ano em 2022 –um aumento anual de 5% em 2021, mas uma diminuição anual de 15% no terceiro trimestre de 2021 –, devido à baixa base na segunda metade de 2022, espera-se que se torne positiva ano-ano-a-ano.
A fim de refletir mais vividamente o autoconhecimento da indústria imobiliária em 2021, Huolf selecionou cinco empresas como objetos de revisão e perspectiva, nomeadamente Evergrande, Vanke, rongchuang, Wanda e shell.
Thunderstorm e default tornaram-se as palavras-chave mais deslumbrantes na indústria imobiliária nos últimos meses
Exploração louca à beira da falência e reorganização
Em 2021, Evergrande tornou-se o maior rinoceronte cinza na indústria imobiliária.
Como o gigante mais endividado do mundo imobiliário, Evergrande tem em dívidas do balanço at é 195 milhões de yuan. A partir do fechamento na sexta-feira, 31 de Dezembro, 2021, o preço de ação da China Evergrande (03333. HK) é menos de um / 10 disso no início de 2021, e o valor de mercado atual é apenas HK $21 bilhões; O valor de mercado do louco motor Evergrande (00708. HK) foi quase HK $700 bilhões no pico, mas agora é apenas HK $38.17 bilhões. Em apenas alguns meses, o valor de mercado evaporou por cerca de 95%; A propriedade Evergrande (06666. HK) é semelhante. Em 2021, o preço de a ção mais alto foi HK $19.74, mas agora é apenas HK $264, correspondendo a um valor de mercado de HK $28.5 bilhões.
Na crise da dívida de Evergrande, Hu olfactory sucessivamente escreveu Evergrande está em perigo? Evergrande refuta rumores e quanto tempo Xu Jiayin e Evergrande podem durar "O destino de Xu Jiayin foi bloqueado" e "Xu Jiayin na panela quente, Evergrande na UTI" e outros artigos não serão repetidos aqui.
Para Evergrande, seu trovão é soado um a um, e há aproximadamente vários nós chave do tempo:
Em setembro 24, 2020, um documento PDF intitulado "Report of Evergrande Group Co., Ltd. on soliciting support for major asset restructuring projects" spread wild in different channels. Embora Evergrande refutou com urgência o rumor mais tarde, Hu sniffed the news that the document was true and reliable, and the document with strong threat lay a good foundation to Evergrande to be a "individual estate enterprise" in the future;
Em julho 2021, a filial de Yixing do Banco de Desenvolvimento de Guangdong aplicou-se ao Tribunal Interino Wuxi de Jiangsu para preservação de propriedade pré-contenciosa, pedindo para congelar os depósitos bancários de Yixing Hengyu imobiliário e Evergrande grupo imobiliário do RMB 132.01 milhões ou fechar e deter outras propriedades equivalentes;
Em setembro 9, 2021, Evergrande fortuna foi suspeita de uma tempestade, e alguns funcionários da linha da frente alegou que os produtos não poderia ser descontado, mas a direção sênior não respondeu ou mesmo descontado com antecedência. Este movimento arrepiou completamente os corações das pessoas. No dia seguinte, Xu Jiayin disse: "Não posso ter nada, mas os investidores da Everbig não podem ter nada!" A tempestade de riqueza de Evergrande tornou-se a gota d'água para esmagar Evergrande e a chave para a residência de Evergrande na UTI.
Em dezembro 6, 2021, Evergrande não pagou aos detentores de títulos US $82 milhões de juros dentro do período de graça final, o que acabou levando à quebra material do contrato.
Neste processo, Evergrande tornou-se um rato atravessando a rua e uma "empresa imobiliária individual" e "caso" na boca de departamentos relevantes, o que é causado por "gestão pobre e expansão cega". A eventual reestruturação da dívida da Evergrande é quase inevitável.
Para 2022, o principal problema que Evergrande precisa resolver é, sem dúvida, a mudança e o reembolso da dívida...
1) Regressar ao trabalho e entregar o edifício. Na noite de dezembro 26, 2021, o grupo Evergrande realizou uma reunião semanal sobre o reinício do trabalho, produção e entrega garantida de edifícios. Xu Jiayin, que sempre gostou de blefe, disse: "Ainda há os últimos cinco dias deste mês. Devemos fazer todos os esforços para garantir a conclusão do alvo das unidades 39000 a serem entregues este mês." Evergrande disse em um comunicado de imprensa que a partir do 26º, a taxa de retoma do projeto nacional era 91.7%, um aumento de quarenta pontos percentuais em comparação com a "reunião de promessa de entrega garantida" no in ício de setembro 2021; 89000 pessoas voltaram ao trabalho, um aumento de 31% ao longo de setembro.
2) Obter apoio em dinheiro. Um deles é vender ativos de alta qualidade para recuperar dinheiro, o outro é buscar ativamente empréstimos. Sob a situação atual de que a casa não pode ser vendida e não há transfusão de sangue de instituições financeiras, Evergrande não tem dinheiro para pagar suas dívidas nem dinheiro para garantir o reinício do trabalho e entrega do edifício.
3) O pior também pode ser o melhor resultado. Evergrande avança para a reestruturação da dívida, Evergrande fica, e Xu Jiayin está fora.
Rongchuang: vivendo na sombra da crise da dívida Evergrande
Quando Evergrande está em crise, o sol Hongbin pode ser o líder mais nervoso peer - em certa medida, Xu Jiayin e o sol Hongbin são jogadores mais fortes.
No entanto, ao contrário de Xu Jiayin, Sun Hongbin foi um dos chefes imobiliários que sentiu o cheiro de perigo mais cedo. No final de 2019, ele sugeriu que os promotores imobiliários "desistissem de suas ilusões". Ele julgou que a economia não deveria depender muito de imóveis ou se tornar uma "política nacional"; Esta ronda de regulamento vai durar muito tempo; É quase impossível aumentar a dívida no futuro. Mas será que isto pode ajudar o Rongchuang a tornar-se o sortudo nesta ronda de regulamentação imobiliária?
De acordo com o primeiro relatório da metade de 2021, os ativos totais da China rongchuang s ão 1205.453 bilhões de yuan e passivos totais são 997.122 bilhões de yuan, com uma razão de responsabilidade dos ativos de 82.72%, uma diminuição de 1.24% no final de 2020.
Sun Hongbin disse na reunião de comunicação de desempenho: "Exceto nós, pode haver tempestades."
Ao dizer isso, Sun Hongbin pode ter bebido.
Vale a pena mencionar que o sol Hongbin tem sido "bêbado" por muitas vezes ao longo do ano passado.
Em junho 22, 2020, o Sun Hongbin participou da cerimônia de assinatura do acordo de cooperação de investimento para o projeto de desenvolvimento da cidade de vinho de arroz amarelo Shaoxing. É relatado que o investimento total do projeto excedeu 30 bilhões de yuan e a área de construção total excedeu um milhão de metros quadrados.
Em Maio 19, 2021, o governo do Povo Municipal de Renhuai e o grupo de vinhos finos da China Global rongchuang realizaram a cerimónia de assinatura do acordo-quadro para o projecto de base de produção de bebidas com sabor Maotai; Em julho, o Departamento Rongchuang adicionou 900 milhões de yuan ao grupo mundial de vinhos finos. Além disso, Sun Hongbin também investiu 600 milhões de yuan no distribuidor de bebidas alcoólicas 191919 através de sua propriedade Runze, incluindo 200 milhões de yuan de colocação privada e 400 milhões de yuan de transfer ência de ações antigas.
Em setembro 24, uma carta de ajuda enviada por Rongchuang Shaoxing Branch para o governo local se espalhou amplamente nas mídias sociais. A carta de ajuda disse que sua liquidez em dinheiro tinha encontrado obstáculos e dificuldades, e implorou ao governo para dar apoio político especial. Isto abriu a ponta do iceberg da crise de liquidez de Rongchuang. Entre eles, o projeto da cidade de vinho de arroz amarelo mencionado acima tem uma séria lacuna de receitas e despesas. Atualmente, a cidade de vinho de arroz amarelo investiu 7.7 bilhões. Desde a abertura, devido ao impacto da situação de mercado sombrio e deprimido, os fundos recuperados foram apenas mais de 200 milhões.
De acordo com as estatísticas do 21st Century Business Herald, rongchuang China recuperou mais de 20 bilhões de yuan através da eliminação de projetos, operação de capital e outros meios nos últimos dois meses, incluindo:
Transferir a equidade dos dois projetos em Hangzhou para o parceiro Binjiang, e devolver a capital do RMB 1.673 bilhões;
6.08 bilhões de yuan de financiamento de colocação de ações;
O empréstimo gratuito de juros da Sun Hongbin para a empresa era US$450 milhões;
Transferir o negócio de gestão de negócios para o serviço rongchuang a um preço de 1.8 bilhões de yuan;
Recentemente, três projetos em Xangai e Hangzhou foram vendidos com sucesso, e o preço total da transação é esperado para ser 2.68 bilhões de yuan;
Entretanto, o shell investido na fase inicial tornou-se agora o ATM de rongchuang. De acordo com as estatísticas, rongchuang China vendeu cerca de 45.352 milhões de shell americano partes depositárias de junho 1, 2021 a dezembro 7, 2021, com um total capital de retorno de cerca de $1084 milhões (cerca de 6.89 bilhões de yuan).
No entanto, o retorno louco de Rongchuang de dinheiro em tão pouco tempo fez com que o mercado se preocupasse com a sua cadeia de capital e com a sua balança de dívida real.
De acordo com o relatório financeiro intercalar do rongchuang em 2021, as suas responsabilidades actuais totalizaram 754.96 bilhões de yuan, um aumento de cerca de 71.04 bilhões de yuan sobre 683.92 bilhões de yuan no final de 2020, principalmente devido ao aumento de vários payables.
Anteriormente, Rongchuang mudou de "três vermelho para um vermelho", reduzindo sua dívida de curto prazo por mais de cinquenta bilhões, enquanto suas contas pagas aumentaram por mais de 80 bilhões.
Portanto, alguns analistas acreditam que Rongchuang não só deve dinheiro aos fornecedores, mas também paga dívidas curtas.
Além disso, um recente relatório de investigação emitido pela UBS salientou que a dívida do rongchuang fora do balanço é cerca de 200 mil milhões de yuan. A partir de novembro 30, 2021, rongchuang China tem cerca de 25 bilhões de yuan de obrigações nacionais e estrangeiras que vai expirar antes do final de 2022, incluindo dois títulos de colocação privada com uma quantidade total de US $845 milhões e cerca de 10.9 bilhões yuan de obrigações que vai entrar no período de revenda em 2022.
Embora do ponto de vista da liquidez, o dinheiro e equivalentes de caixa na conta de rongchuang s ão 101.099 bilhões de yuan, que mal pode cobrir 90.962 bilhões de yuan de dívidas de curto prazo devido dentro de um ano, com quase triliões de responsabilidades correntes e 200 bilhões de contas off, o humor do Sun Hongbin pode não ser mais fácil do que Xu Jiayin.
Pergunto-me se o Sun Hongbin está a afogar as suas preocupações com vinho neste momento.
Para rongchuang e sun Hongbin, os principais problemas que precisam ser resolvidos a maioria em 2022 são: pagar a dívida com paz de espírito, vender para baixo a terra, vender todos os bens sem importância que devem ser vendidos, e também vender a fratura, de modo a evitar a tempestade como Evergrande. Sun Hongbin deve ter uma experiência rica a este respeito. Pense em como Wang Jianlin quebrou seus pulsos e vendeu vários projetos culturais e turísticos ao sol Hongbin quando Wanda fugiu da crise de liquidez em 2017.
Wanda: o rosto perdido por Wang Jianlin foi recuperado
Muitas pessoas pensam que a razão pela qual Evergrande tem a situação atual é que Xu Jiayin não está disposto a vender nada. Sem a coragem de Wang Jianlin, quando ele quer vender, os ativos em sua mão são in úteis.
Portanto, sob os artigos relacionados com a crise Evergrande, Wang Jianlin tornou-se objeto de louvor...
Ou Wang Jianlin tem uma visão de longo prazo e está divorciado de imóveis há muito tempo;
O chefe Wang é o mais sortudo. Quando todo mundo tem um problem a, ele tem um problema. Quando todo mundo tem um problema, seu problema foi resolvido;
De certa forma, Xu Jiayin não é tão forte como Wang Jianlin. Wanda também estava em crise. Olhe para os homens fortes e pulsos quebrados
O bom e o mau são provocados pelos pares. Naqueles anos em que ele não era o homem mais rico, Wang Jianlin ganhou de volta o rosto que perdeu. Por isso, quando os líderes das empresas imobiliárias arranharam suas cabeças para ganhar dinheiro para pagar suas dívidas, Wang Jianlin anunciou que a gestão de negócios Wanda seria listada.
Em Outubro 21, 2021, o HKEx divulgou o prospecto do Zhuhai Wanda Business Management Group Co., Ltd. Wang Jianlin introduziu uma s érie de investimentos de guerra à gestão de negócios Zhuhai Wanda, com uma avaliação total de 180 bilhões de yuan, e a participação de Wang Jianlin é cerca de 100 bilhões de yuan.
Assim que 2018, a gestão de negócios da Wanda introduziu investimentos de guerra como Tencent, Suning, JD e Rongchuang, e trocou o RMB 34 bilhões por cerca de 14% ações. Nessa época, a gestão de negócios da Wanda foi avaliada em RMB 242.9 bilhões.
Em dezembro 23, 2014, Wanda Commerce (03699. HK) foi listado na bolsa de valores de Hong Kong
